Реформа ЖКХ в России - понятие не новое и большинство россиян уже познакомились с процессом ее реализации. А все ли граждане знают, что стоит за понятием «Реформирование ЖКХ», как долго оно будет продолжаться и какова конечная цель всей программы? На эти и множество других важных вопросов мы ответим в рамках темы «Все о реформе ЖКХ».
Понятие жилищно-коммунального хозяйства
Представляет собой комплекс предприятий и служб по обслуживанию населения городов, сел и т.п.
ЖКУ (Жилищно-коммунальные услуги)- это услуги, предоставляемые потребителям, проживающим в жилищном фонде с целью обеспечения комфортных условий жизни.
В состав коммунального хозяйства входят:
Электроснабжение.
Водоснабжение (горячее и холодное).
Водоотведение.
Лифтовое хозяйство.
Сбор, вывоз и утилизация мусора.
Теплоснабжение (отопление).
Газоснабжение.
Уборка мест общего пользования.
Ремонт домов (капитальный и текущий).
Ремонт инженерных коммуникаций.
Содержание, благоустройство и уборка околодомовых территорий.
Состав коммунальных услуг услуг, предоставляемых потребителю зависит от степени благоустройства дома.
к меню
Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на 2010-2020 гг
Основные цели и направления данной программы:
К 2020 году обеспечить жильцов многоквартирных домов одновременно качественными и доступными коммунальными услугами.
Совершенствовать конкурентные отношения в сфере управления и обслуживания жилищного фонда, а именно, создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющих организаций.
Осуществить перевод субсидий и льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг в денежную форму.
Активно внедрять систему сбережения ресурсов и энергии. Устанавливать приборы учета.
Реформа ЖКХ. Общая информация
ЖКХ реформа проводится правительством Российской Федерации и подразумевает модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны.
За период экономических реформ физический износ имущества ЖКХ достиг довольно больших размеров. Приблизительные цифры таковы:
Коммунальные сети водопровода - 65%.
Котельные - 55%.
Тепловые сети - 63%.
Водопроводные насосные станции - 65%.
Электрические сети - 58%.
Канализация - 56%.
Очистные водопроводные сооружения - 54%.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации и Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., многоквартирный дом представляет собой коллективную собственность всех собственников помещений. Получается, что жильцы квартир владеют домом в целом, а не только своей жилой площадью. И, следовательно, они должны нести ответственность за его состояние и своевременно осуществлять капитальный ремонт.
Основной проблемой здесь стало то, что дома передавались собственникам в крайне плачевном состоянии. На проведение капитального ремонта требовались огромнейшие суммы, которых у собственников не было. Также у жильцов не было и навыков управления.
Основным проводником реформы стала государственная корпорация - Фонд содействия реформированию ЖКХ. Он был создан по решению Правительства РФ от 21.07.2007г. 2007 г. Более подробную информацию, касающуюся работы Фонда мы разместим во второй половине статьи.
к меню
Направления реализации реформы
Определены основные направления реализации реформы ЖКХ:
Перевод отрасли коммунального хозяйства в рамки рыночных отношений.
Привлечение частного бизнеса.
Избавление отрасли от монополий.
Стимулирование конкуренции.
Повышение качества ком.услуг.
Модернизация комплекса ЖКХ.
Формирование института эффективного собственника.
Переселение жильцов из аварийного жилья.
Проведение капитального ремонта многоквартирных домов.
Внедрение энергоэффективных технологий.
Поддержка льготных слоев населения, осуществление соц.защиты.
Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
Государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» - это некоммерческая организация по созданию благоприятных и безопасных условий жизни граждан, а также стимулированию реформирования ЖКХ, формированию эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрению ресурсосберегающих технологий при помощи предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Первоначальный взнос в бюджет фонда в декабре 2007 года составил 240 млрд.рублей. Он был осуществлен за счет дополнительных доходов государства. Также было выделено 15 млрд.рублей в 2010 году.
Кроме того, Фонд содействия реформированию ЖКХ в целях финансирования региональных программ капитального ремонта и переселения граждан из аварийного жилищного фонда использует доходы от размещения временно свободных средств. В регионы уже было направлено более 11 млрд рублей.
Изначально Фонд содействия реформированию должен был действовать до 1 января 2013 года, после чего ему грозила ликвидация. Однако было принято решение о продлении его деятельности до 2015 года. 24 июля 2013 года Президент Российской Федерации Владимир Путин подписал закон о продлении работы Фонда до 1 января 2018 года.
Функции Фонда содействия реформированию ЖКХ:
Рассмотрение заявок, представленных субъектами Российской Федерации, на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда,
Принятие решений о соответствии требованиям заявок и прилагаемых к ним документов согласно Федеральному закону №185-ФЗ.
Принятие решений о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда на основании заявок.
Осуществление методического обеспечения подготовки заявок и прилагаемых к ним документов со стороны субъектов Российской Федерации.
Проведение мониторинга реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.
Осуществление мониторинга по проведению региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Осуществления контроля за выполнением предусмотренных настоящим Федеральным законом условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Осуществление иных функций, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
к меню
Предоставление финансовой поддержки
Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства предоставляет финансовую поддержку по реализации региональных адресных программ, а именно выделяет средства:
На капитальный ремонт многоквартирных домов.
На переселение граждан из аварийного жилья с учётом необходимости стимулирования развития рынка жилья (период проведения: с 1 декабря 2008 года до конца 2009 года).
На переселение граждан из аварийного жилья.
На переселение граждан из аварийного жилья с учётом необходимости стимулирования развития малоэтажного строительства (период проведения: с 10 марта 2010 года в соответствии с Федеральным законом 25-ФЗ).
На предоставление финансовой поддержки за счёт средств Фонда для реализации мероприятий по поддержке монопрофильных муниципальных образований, рассмотренных правлением Фонда.
к меню
Организация товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой одну из форм управления многоквартирным домом. По сути, ТСЖ - это организация по обеспечению гармоничного обслуживания дома. Товарищество может включать в себя как один дом, так и несколько кварталов.
При вступлении в ТСЖ собственник берет на себя обязательства по участию в жизни своего дома. Он в обязательном порядке должен посещать проводимые собрания.
Для создания товарищества собственников жилья необходимо 50% голосов + хотя бы один голос сверху. Не вступившие в ТСЖ жильцы автоматически лишаются права голоса. Однако данный факт не снимает с них обязательств по выполнению решений, принятых на общих собраниях ТСЖ.
Чтобы создать ТСЖ необходимо:
Создать инициативную группу. Как правило, она включает в себя 5-6 человек и председателя.
Обратиться в районную администрацию с заявлением, в котором должны быть указаны пункты о предоставлении им списка квартир с указанием площади каждой из них и сведения о собственности, а также об утверждении кандидатуры Представителя города в будущем ТСЖ для участия в орг.собрании и дальнейшей работы товарищества. В остальных пунктах можно отразить пожелания жильцов.
Подготовиться к собранию. Подготовить и изучить устав ТСЖ и примерный Протокол общего собрания. Подготовить листы голосования для определения «Повестки дня». Повестка дня должна включать в себя не более пяти вопросов.
Проинформировать всех собственников о проведении собрания.
Провести общее собрание, в процессе которого следует выбрать способ управления (собственными силами или с привлечением профессионалов) и принять устав.
Произвести регистрацию ТСЖ. Для этого необходимо обратиться в Управление Федеральной Регистрационной службы и предъявить заявление о государственной регистрации, оригинал или заверенную копию протокола общего собрания, устав товарищества в двух экземплярах и квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.
Осуществить передачу дома в управление ТСЖ. Дом передается по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, согласно нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
к меню
План границ участков зданий и сооружений
План границ участков зданий и сооружений (карта)
Что нужно знать о реформе ЖКХ?
Реформа ЖКХ подразумевает под собой модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны. Сегодня мощности ЖКХ изношены до предела и нуждаются в обновлении.
По данным Министерства регионального развития РФ в среднем по России
физический износ котельных достиг уже 55%,
коммунальных сетей водопровода - 65%,
канализации и тепловых сетей - 63%,
электрических сетей - 58%,
водопроводных насосных станций - 65%,
канализационных насосных станций - 57%,
очистных сооружений водопровода - 54% и канализации - 56%.
По отдельным муниципальным образованиям износ коммунальной инфраструктуры составляет 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки. Износ основных фондов продолжает расти, повышая вероятность техногенных и экологических катастроф, угрожающих миллионам людей и сотням предприятий. Подтверждением тому стали недавние аварии в целом ряде регионов. Основой экономических отношений до сих пор остается система бюджетного дотирования предприятий. Управление производством ЖКУ централизовано, почти не развита конкуренция. Потребители не имеют возможности влияния на количество и качество представляемых им услуг.
И вот когда будут решены такие задачи, как:
модернизация мощностей ЖКХ и жилищного фонда;
перевод ЖКХ на рыночные правила работы (с упразднением государственной монополии, с привлечением частного бизнеса и созданием конкуренции);
достижение высокого уровня качества коммунальных услуг и соблюдение социальных гарантий;
Тогда можно будет говорить, что главная цель реформы достигнута.
В настоящее время в нашей стране большое значение имеют проблемы реформы ЖКХ. Коммунальная отрасль является индикатором того, насколько развит каждый субъект РФ и страна в общем. Обеспечить социальную безопасность гражданам можно только при условии устойчивого функционирования сферы ЖКХ. Нужно стремиться к тому, чтобы оказываемые населению коммунальные услуги были качественными. Для этого следует провести реформу.
С чем связаны проблемы реформы ЖКХ в России
Необходимость проведения реформы ЖКХ в РФ была обусловлена следующими причинами:
средства, выделяемые из бюджета, распределялись неэффективно;
отлаженные механизмы управления жилым фондом отсутствовали;
государство (и муниципалитет) имели монопольное право на оказание населению ЖКУ;
жилой фонд был сильно изношен.
Средние показатели физического износа в РФ следующие: у котельных - 55 %, водопровода - 65 %, систем водоотведения, канализации, теплосетей - 63 %, электросетей - 58 %, водопроводных насосных станций - 65 %, КНС - 57 %, очистных сооружений водопровода - 54 % и канализации - 56 %.
Провести реформу сферы ЖКХ было необходимо, поскольку работа жилищно-коммунальных служб была неудовлетворительна, коммуникации - сильно изношены, а жилой фонд все больше ветшал. Проблему решили, переведя коммунальную отрасль в рыночное русло. Населению предоставили права собственности на недвижимость, при этом на него легли такие обязанности, как уплата налоговых сборов, взносов на капремонт, оплата потребляемых энергоресурсов, стоимости текущего ремонта общего имущества.
В рамках реформы была разработана Программа социально-экономического развития РФ до 2020 года, направленная на акционирование и приватизацию организаций сферы ЖКХ, в результате которых у них формируется новый организационно-экономический статус. Документы, разработанные в рамках жилищного законодательства в 2004-2005 гг., предусматривали развитие ГЧП, использование рыночных механизмов.
В дальнейшем тенденция сохранялась: разрабатываемые в рамках реформы нормативные акты были направлены на формирование рыночных отношений, приватизацию предприятий отрасли ЖКХ, организацию товариществ собственников жилья, применение механизмов ГЧП. Предполагалось, что реформа позволит в корне изменить отрасль ЖКХ за непродолжительное время (2-3 года), решить имеющиеся проблемы. Но добиться этого не удалось. Хотя положительные результаты все же наблюдались.
Реформа ЖКХ реализуется в следующих направлениях:
Внедрение технологий, позволяющих эффективно использовать энергоресурсы.
Переселение граждан из жилья, находящегося в аварийном состоянии.
Проведение капремонта МКД.
Создание института эффективного собственника.
Модернизация сферы ЖКХ.
Привлечение в отрасль частных компаний (и инвестиций), формирование здоровой конкуренции, стремление к оказанию все более качественных ЖКУ, ликвидация монополистов.
Формирование в сфере ЖКХ рыночных отношений.
Обеспечение соцзащиты населения, предоставление нуждающимся категориям граждан льгот.
Переход сферы ЖКХ на использование рыночных механизмов сопровождается определенными проблемами.
Задача органов государственной власти - обеспечить нормативно-правовое регулирование мероприятий, проводимых в рамках реформы, позволяющее:
добиться эффективного функционирования и устойчивого развития сферы ЖКХ;
сократить количество используемых административных процедур;
предотвратить коррупцию.
Чтобы проблема регулирования была решена, видение эффективности применяемых мер должно быть одинаковым у власти, представителей бизнеса и обычных граждан.
Мнение эксперта
Многочисленные административные процедуры мешают развитию рыночных отношений в сфере ЖКХ
Гордеев Д. П.,
ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»
Добиться уменьшения количества административных процедур можно, только прекратив их разрабатывать. Данная проблема актуальна последние несколько лет. Об этом свидетельствует внедрение:
модели регионального оператора капитального ремонта (в субъектах РФ она применяется в 90 % жилого фонда);
систем отчетности (ГИС ЖКХ и других) , зачастую требующих значительных затрат и перегруженных информацией;
лицензирования; считается, что его применение позволяет вытеснить с рынка управляющие компании, недобросовестно выполняющие свои обязательства, и заменить их аффилированными или более лояльными.
Однако возникла проблема: организации, занимающиеся выдачей лицензий, оказались сильно коррумпированными. Причина тому - слишком большие размеры штрафов и широкие полномочия в определении наказания. Связано ли предложение об установлении дополнительных требований к уставному капиталу, материально-технической базе, финансовому положению УК, а также о необходимости их выполнения для получения лицензии с тезисом об эффективности используемых административных процедур и сокращении их количества?
Если государство таким образом будет вмешиваться в деятельность частных компаний, то конкуренция будет ограничена, УК постепенно будут укрупняться, а представители малого и среднего бизнеса и ИП не смогут управлять МКД. Эта проблема приведет к невозможности формирования здоровой конкуренции и будет способствовать росту числа административных процедур.
Одной из задач Стратегии развития ЖКХ до 2020 года необходимо было сделать изменение в течение 5 лет отношения к ЖКХ, для чего провести реформу: отстранить от управления этой сферой органы государственной власти и муниципалитеты, оставив лишь те отделы, которые занимаются переселением граждан из жилья, находящегося в аварийном состоянии.
Этой стратегии придерживаются правительства развитых стран и европейских государств постсоветского пространства. Но можно ли провести подобную реформу в нашей стране? К сожалению, вероятнее всего, что административное воздействие только усилится. Нам остается только следить за ежегодными отчетами Минстроя РФ о проделанной работе в рамках реализации Стратегии.
Основные проблемы реформы ЖКХ, актуальные для УО и ТСЖ
В настоящее время сфера ЖКХ в России находится в стадии перманентного реформирования. Есть мнение, что реформы проводятся не только для достижения поставленных задач, но и непосредственно ради факта изменений.
Проблема 1.
Нарушение управляющей организацией требований лицензии.
Жилищная реформа ужесточила требования к управляющим организациям. С 1 мая 2015 года управлять МКД по договору управления компаниям разрешено только при успешном прохождении процедуры лицензирования. Одно из требований лицензии - содержание общего имущества МКД в надлежащем состоянии (п. 7 ч. 1 ст. 193, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 3 Положения о лицензировании, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110).
Если компания осуществляет управление МКД и при этом нарушает лицензионные требования, то это расценивается как административное правонарушение (в соответствии с ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ). Эта норма рассчитана на применение только в отношении лицензиатов и приоритетна над нормой общего характера, которая прописана в статье 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. Общая норма применяется ко всем, кто несет ответственность за содержание жилья.
Однако были случаи, когда УО привлекали к ответственности по ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. При этом в решении суда указывалось, что дело не может быть переквалифицировано по статье 14.1.3 КоАП РФ, поскольку для этого нет оснований.
Каковы последствия этого? Чиновники получили возможность быстро расправляться с управляющими организациями. Сейчас именно жилищный инспектор решает, по какой статье составлять протокол. Статья 7.22 КоАП РФ предусматривает более щадящее наказание, нежели ст. 14.1.3 КоАП РФ, при нарушении которой УК должна выплатить большой штраф. Кроме того, у нее могут отобрать лицензию. Утвержденная на законодательном уровне формула для определения требований лицензии стала приговором для управляющих компаний, вынужденных обслуживать жилой фонд, степень износа которого достаточно высока. Ведь найти нарушение не составит труда почти в любом случае: это может быть выщербленная плитка на полу, наличие наледи на крыше и т. п.
Госстрой РФ в своем Постановлении от 27.09.2003 № 170 разрешил привлекать УК к ответственности в любое время, так как многие положения содержат такие оценочные понятия, как «по мере необходимости» (п. 3.5.6, 3.6.11, 3.6.14 и иные). Однако на практике была обнаружена проблема: такая необходимость оказалась зависима от финансовых планов жилищных инспекторов либо других проверяющих инстанций, которые диктуют им «сверху».
В связи с этим управляющая организация может быть в любое время привлечена к ответственности по ст. 14.1.3 КоАП РФ. Так как практика судов в рассмотрении подобных дел неустойчива, перспектива спора довольно неопределенная. Реформа в жилищной сфере не решает проблем, связанных с процедурой лицензирования управляющих организаций.
Проблема 2.
Закон о штрафах управляющих компаний.
При разработке законов в рамках жилищной реформы депутаты стараются повысить размеры административных штрафов, считая, что это хорошая мотивация. Небольшое товарищество собственников жилья могут обязать выплатить 40 000 рублей за выщербленную плитку в подъезде. А источников денежных средств у него, кроме платежей от жильцов, нет. В настоящее время довольно часто УК штрафуют на большие суммы (до сотен тысяч рублей). При этом нарушения выявляют совсем незначительные.
Проблема в том, что успешное обжалование в таких ситуациях маловероятно, так как доказательственный барьер для органов государственной власти и госучреждений понижен. Суды редко встают на сторону частных компаний, признавая правонарушение малозначительным в соответствии со ст. 2.9 Кодекса об административных правонарушениях. Объясняется это следующим: доказать, что правонарушение малозначительно, гораздо труднее, чем заявить, что УК не смогла представить достаточные доказательства малозначительности правонарушения.
Не последнюю роль играет качество образования в области юриспруденции и уровень профессионализма помощников судей. Тем не менее принимаются в нашей стране в рамках жилищной реформы и законы, облегчающие участь страдающих от необходимости уплаты больших штрафов частных организаций. К примеру, в рамках жилищной реформы был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 316‑ФЗ, дата вступления в силу которого - 4 июля 2016 г. Он дополняет ст. 4.1.1 КоАП РФ «Замена административного наказания в виде административного штрафа предупреждением». Если субъектом малого или среднего бизнеса правонарушение было совершено впервые, то наказание могут заменить на предупреждение.
Минфин РФ в письме от 22.12.2016 № 03-01-15/76986 сообщает, что правило, прописанное в ст. 4.1.1 КоАП РФ, может применяется только при условии, что правонарушение совершено субъектом малого или среднего бизнеса и в первый раз. Для этого нужно представить достоверные доказательства. Сведения о субъектах малого или среднего предпринимательства можно взять в Едином реестре таковых.
Если суд отказывается применять положения ст. 4.1.1 КоАП РФ, то ему необходимо доказать, что ответчик совершил правонарушение не впервые и ранее привлекался к административной ответственности. Однако практика свидетельствует о том, что это не соблюдается.
Отказ судов от применения этого положения они объясняют следующими причинами (решение Московского городского суда от 24.10.2016 № 7-13146/2016, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.10.2016 № 02АП-8349/2016 по делу № А17-2706/2016):
выявленное нарушение несет угрозу для жизни или здоровья жильцов;
нарушение влечет за собой имущественный ущерб;
отсутствует должное отношение к выполнению публичных функций.
В связи с этим дополненная статья 4.1.1 КоАП РФ может стать эфемерным механизмом смягчения наказаний за совершаемые УО правонарушения, как и статья 2.9 КоАП РФ.
Проблема 3.
Борьба с долгами и должниками.
В средствах массовой информации активно обсуждали Постановление Пленума Верховного суда РФ от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве». Этот акт предусматривает возможность предоставления УО права снимать деньги со счетов банковских карт собственников жилья в счет погашения имеющихся у них долгов по оплате коммунальных услуг. Были ли новы положения данного судебного акта, принятого в рамках реформы в сфере ЖКХ, в правоприменительной практике или лишь разъяснили существующий порядок?
В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 27.12.2016 № 62 освещены вопросы приказного производства. Понятие судебного приказа определено в статье 121 ГПК. Это судебное постановление, которое выносится судьей. Основанием для его вынесения является заявление взыскателя в случаях, которые предусматриваются законом. К таким случаям относится и взыскание долгов по квартплате. Это указано в Федеральном законе от 02.03.2016 № 45‑ФЗ.
Тем не менее реформа не привела к изменениям. Порядок взыскания долгов изменился лишь для компаний, осуществляющих деятельность по обслуживанию жилья: поскольку приказное производство стало обязательным, то была исключена возможность предъявить иск гражданам, принципиально не оплачивающим ЖКУ и отменяющим судебные приказы, чтобы выиграть время.
Из-за того, что в результате реформы судебный приказ стал обязательным перед подачей иска, работать управляющим компаниям легче не стало. Более удобным был прежний порядок, существовавший до проведения реформы, когда в судебный орган можно было подать как заявление о выдаче судебного приказа, так и иск, и в любом случае дело было бы рассмотрено.
Проблема 4.
Доступ в жилое помещение для приостановления оказания коммунальных услуг.
Инженерные системы домов старого фонда имеют технические особенности, не позволяющие в случае необходимости приостановить оказание ЖКУ без проникновения в квартиру. Правительство РФ в своем Постановлении от 26.12.2016 № 1498 утвердило упрощенный порядок приостановления ЖКУ. Одно из положений реформы - отсутствие необходимости повторно уведомлять граждан о решении за трое суток до приостановления.
Однако есть проблема: приостановление коммунальных услуг невозможно в квартирах, где прописаны дети в возрасте до 18 лет. Суд не выдает разрешение на доступ в такие жилые помещения. Статья 21 Гражданского кодекса говорит о том, что несовершеннолетние лица граждански не дееспособны в полном объеме и потому не могут сами выполнять обязанности по оплате счетов за ЖКУ. В связи с этим приостановление коммунальных услуг будет расценено как нарушение их прав (решение Коптевского районного суда г. Москвы от 22.06.2015 по делу № 2-2094/2015).
Так появляются должники, работать с которыми очень трудно: приостановление коммунальных услуг невозможно ввиду регистрации в квартире детей, а платить жильцы не хотят. При этом в соответствии с законодательством они не могут быть привлечены к уголовной ответственности (обязательным работам). Отсутствуют и другие разрешенные меры воздействия на них. Решение этой проблемы должно стать одной из задач реформы сферы ЖКХ.
Мнение эксперта
Основная проблема ЖКХ - отсутствие согласованности
Попов Р. М.
руководитель юридической компании «Интел-Право», г. Дубна
Здесь перечислены далеко не все проблемы ЖКХ, с которыми мы столкнулись, защищая в суде интересы управляющих организаций и товариществ собственников жилья. В нашей стране нет согласованности действий у различных политических и экономических сил. Поэтому они тянут сферу ЖКХ в разные стороны. Результат этого соответствующий.
Проблемы реформы ЖКХ, актуальные для жильцов
Можно выделить и проблемы, с которыми столкнулись граждане в результате реформы коммунальной отрасли.
Население не может быть на 100 % довольно деятельностью управляющих компаний. Их задача - стремиться к тому, чтобы проживание граждан было комфортным и безопасным. Обязательно также обеспечить бесперебойное функционирование инфраструктуры.
В настоящее время сфера ЖКХ в России находится в кризисе, об этом свидетельствует постоянное упоминание проблем коммунальной отрасли в СМИ, а также обсуждение их на высшем федеральном уровне.
Каковы же ключевые проблемы реформы в сфере ЖКХ?
1.
Тарифы.
Наиболее актуальная проблема для большей части граждан. Тарифы на оплату ЖКУ довольно большие и постоянно индексируются, поэтому расходы на оплату жилья составляют значительную часть семейного бюджета, а малообеспеченные слои и вовсе не могут вовремя и в полном объеме оплачивать счета за квартиру.
Кроме больших тарифов, граждане недовольны тем, что система формирования цен на коммунальные услуги не является прозрачной.
Понять, как работает механизм начисления платы, бывает сложно даже людям, хорошо разбирающимся в экономических и юридических вопросах. Данная схема запутанная, и потому коррупциогенность ЖКХ достаточно высока. Размер платы за жилое помещение во много раз выше реальных расходов на его содержание и обслуживание.
Проблема еще и в том, что не практикуется установление тарифов на коммунальные услуги индивидуально для каждого МКД. Жилищная реформа должна решить все эти вопросы.
2.
Качество и объем услуг.
Большая часть населения считает, что качество оказываемых им коммунальных услуг низкое и не соответствует их стоимости. Чтобы решить эту проблему, необходима реформа.
Износ жилого фонда очень высокий, мощностей не хватает. Системы коммуникаций проводились очень давно, а потому работа их неэффективна: наблюдаются значительные потери энергии, оплачивать которые приходится жильцам.
Есть регионы, в которых оказываемые населению ЖКУ по качеству не соответствуют требованиям, прописанным в стандартах (к примеру, могут отличаться от нормы физико-химические показатели воды).
Потребность граждан в энергоресурсах возрастает, при этом для обеспечения ими недостаточно заложенных в коммуникации мощностей. На сети оказывается значительная нагрузка, что часто является причиной сбоев в снабжении и отключений.
Среди причин предоставления некачественных коммунальных услуг - отсутствие профессиональной компетентности сотрудников сферы ЖКХ.
Для того чтобы сэкономить средства, компании зачастую трудоустраивают людей, не имеющих необходимого образования и уровня квалификации для проведения работ.
Чтобы обеспечить чистоту в подъездах, на придомовой территории, своевременно вывозить ТБО, необходимо нанять достаточное количество работников, чего, как правило, не делается. Выделяют и другие причины проблем. То, что они существуют, - следствие отсутствия государственного контроля.
3.
Неконтролируемость предприятий жилищно-коммунальной отрасли.
В нашей стране отсутствует контроль за деятельностью предприятий сферы ЖКХ, а также за качеством оказываемых ими услуг гражданам. Реформа должна решить эту проблему.
Рычагов воздействия на такие предприятия нет, они не несут ответственность за то, что не выполняют обязательства, взятые по договору о предоставлении коммунальных услуг.
Владельцы квартир могут объединиться в форме товарищества собственников жилья (ТСЖ). Данная форма насаждается во всех регионах, но она не универсальна, поскольку население не проявляет инициативу в решении организационных вопросов. К тому же уровень правовой грамотности достаточно низкий.
В связи с этим деятельность ТСЖ привела к появлению монополистов на рынке и стала препятствием для развития конкуренции. Стали практиковаться создание фиктивных товариществ собственников жилья, реализация коррупционных схем.
К примеру, если заказчик и подрядчик объединятся, то конечным потребителям придется платить по завышенным тарифам за оказываемые им ненужные услуги.
4.
Износ жилищных фондов.
По данным Правительства РФ на 2017 г., в нашей стране более 800 000 граждан проживают в жилых помещениях, находящихся в аварийном состоянии.
Проживать в аварийном жилье - значит постоянно подвергать опасности свою жизнь и здоровье. Проблема аварийного жилья не может быть решена путем реализации разработанных в рамках реформы программ расселения, поскольку жилой фонд изнашивается быстрее, чем строят новое жилье.
Проблемы реформы ЖКХ и антикризисные пути их решения на государственном уровне
Как можно решить накопившиеся проблемы в сфере ЖКХ (добиться повышения качества предоставляемых услуг и работ, снизить уровень напряженности между собственниками жилья и сотрудниками предприятий ЖКХ на местах)? Какие реформы для этого следует провести?
1.
Поставить главную цель - достижение баланса интересов собственников жилья, управляющих жилищным фондом и ресурсоснабжающих организаций.
К основным проблемам ЖКХ относят то, что интересы в цепочке «поставщик ресурсов - УК (ТСЖ, ЖСК) - конечный потребитель» не сбалансированы. Кроме того, стоимость энергоресурсов не всегда соответствует их качеству. Все это ведет к отказу оплачивать услуги и накоплению долгов в отрасли. На первое место необходимо ставить экономику - эффективного функционирования коммунального хозяйства невозможно добиться без рыночной системы спроса и предложения. Реформа должна быть направлена на то, чтобы сбалансировать деятельность всех участников рынка ЖКХ.
2. Создать здоровую экономику управления многоквартирными домами.
Достаточно часто граждане критикуют управляющие организации. Однако необходимо помнить о том, что они осуществляют свою деятельность ради извлечения прибыли, то есть управление МКД - это бизнес. Позволяют ли на сегодняшний день нормы права организовать эффективное управление жилым фондом? Ответ на этот вопрос скорее отрицательный.
МКД - это объект управления, имеющий следующие характеристики: степень физического износа, теплофизические, общедомовые, характеристики энергоэффективности, характеристики жильцов, объема потребления ЖКУ, характеристики хода платежей за предоставленные услуги, характеристики результатов предложенных управленческих решений.
С такого ракурса МКД никогда не рассматривали, а управляющие компании не ставили целью добиться улучшения характеристик обслуживаемого объекта или стабилизировать их. Тщательно изучаются лишь характеристики претендентов на осуществление деятельности по управлению МКД.
перечень технических и экономических характеристик жилья, актуальных на момент заключения договора управления;
стандарт, в соответствии с которым необходимо определять стоимость услуг по содержанию МКД (в него нужно включить список необходимых к проведению работ, которые позволят улучшить состояние дома).
3.
Восстановить и наладить систему технического учета.
Государственная система технического учета в большей степени разрушена. Здесь тоже нужны реформы. Ранее технический учет был основан на технической инвентаризации, и органы государственной и муниципальной власти получали после ее проведения достоверные данные о состоянии объектов капитального строительства (в том числе МКД). В настоящее время практически не осталось учреждений, осуществляющих технический учет и инвентаризацию. Последствия этого следующие: обеспечивать необходимой информацией федеральные и городские программы, которые основаны на данных технического учета, стало затруднительно; осложнилось проведение конкурсов по отбору УК для управления новостройками; стало проблемой осуществлять управление МКД, в том числе и в связи с введением обязательной процедуры лицензирования; стало труднее объективно определить состояние МКД.
Вариант решения этой проблемы - провести реформу, доверив организацию и проведение технического учета субъектам РФ. При этом в обязанности властей регионов необходимо включить определение порядка, в соответствии с которым будет проводиться технический учет и инвентаризация МКД, а также организацию и ведение архива технических документов.
Несмотря на то что управление жильем - «вечный бизнес», частные компании неохотно инвестируют в него. Объем долгосрочных частных вложений составляет всего 8 % от суммы годового оборота организаций сферы ЖКХ. Введение долгосрочных тарифов и внесение изменений в концессионное законодательство в рамках жилищной реформы не привели к ожидаемым результатам. Количество заключенных в коммунальной отрасли концессионных соглашений достигает 700, проводится еще 268 конкурсов, но лишь около 20 концессий рассчитаны на реальное инвестирование средств на долгий срок.
Чтобы решить эту проблему, необходимо в рамках реформы внести в закон «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения, которые давали бы право создавать новые объекты водо-, теплоснабжения и водоотведения с использованием гибких форм ГЧП.
5.
Обеспечить подлинную прозрачность.
В последнее время участились случаи неплатежей граждан по счетам за ЖКУ, задолженность на данный момент составляет 1 триллион рублей. Сумма долга за электроэнергию составляет 191 млрд руб., за природный газ - 163,3 млрд руб., за тепло - 220 млрд руб., за водоснабжение и водоотведение - 15 млрд руб. Как правило, бороться стараются с последствиями неплатежей, а не с их причинами. Одна из мер воздействия - начисление пени за неуплату. Это может стать стимулом для погашения задолженности, но не поможет решить проблему в корне.
Для решения этой проблемы нужна реформа. Необходимо, чтобы:
платежи за коммунальные услуги расщеплялись автоматически;
учет энергоресурсов осуществлялся с использованием современных систем.
Кроме того, в 2017 году появилась возможность у граждан заключать договоры непосредственно с РСО, если для этого будет грамотно разработана правовая конструкция.
В настоящее время в России четко не определен порядок, в соответствии с которым необходимо начислять объемы коммунальных ресурсов, отсутствует доступ к имеющим юридическое значение данным в части учета ресурсов, нет отлаженной инфраструктуры сбора сведений и электронной базы данных, содержащей достоверную информацию. То, что энергоресурсы не учитываются должным образом, делает невозможным планирование инвестиций в сферу ЖКХ, ведет к тому, что ценовые сигналы искажаются, способствует снижению цены на активы отрасли. Кроме того, становится невозможно объективно оценивать экономический эффект от проведения мероприятий, направленных на сбережение энергоресурсов. В результате коммунальная отрасль начинает функционировать неэффективно. Реформа ЖКХ должна быть направлена и на то, чтобы учет коммунальных ресурсов осуществлялся должным образом.
Оперативный контроль параметров работы коммуникаций (как качественных, так и количественных) невозможен, если не будет правильно, в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов, организован учет энергоресурсов. Для этого необходимо в рамках реформы ЖКХ оснастить общедомовые приборы учета системой, позволяющей передавать сведения в режиме онлайн, а также системой диспетчеризации.
Приборы учета, передающие сведения о параметрах коммунальных ресурсов дистанционно по единым протоколам, должны отвечать установленным требованиям. Необходима также интеграция системы учета в ГИС ЖКХ, что позволит повысить прозрачность механизма начислений платы за жилье и контролировать качество поставляемых энергоресурсов. Только проведя такие реформы, можно решить проблему с прозрачностью сферы ЖКХ.
6.
Энергоэффективность - ориентир для ЖКХ XXI века.
В нашей стране на 1 м 2 жилого помещения расход энергии выше в 2-3 раза, чем в европейских странах. Причина этого - не только характер климата, но и то, что производство и транспортировка энергии характеризуются очень низкой эффективностью, так как раньше стоимость топлива была невысокая, а запасы - огромны. Поэтому проблема экономии энергоресурсов не была актуальной.
В настоящее время появилась необходимость в разработке новых подходов, которые позволили бы сформировать единую систему управления сбережением энергии и повысить энергетическую эффективность. Нужно создать и требуемые институциональные, финансовые, организационные и другие условия. То есть необходима реформа в сфере ЖКХ.
Например, нужен стимул, чтобы совместить работы, проводимые в рамках капремонта, с энергосервисными мероприятиями. Закрывать глаза на эту проблему якобы из-за высокой стоимости работ совершенно недопустимо, так как были опубликованы данные о том, что затраты на капитальный ремонт в 2015 году составили всего 25 млрд руб., тогда как было собрано 97 млрд руб. Следует понимать, что вложения в мероприятия по повышению энергоэффективности окупятся, так как инфраструктура будет развиваться.
7. Не сбавлять темпов жилищного просвещения.
В нашей стране осознают, что у собственников недостает ответственности. Реформа сферы ЖКХ должна предусматривать организацию просвещения граждан в жилищных вопросах и постепенное изменение сознания собственников жилых помещений. Разъяснительная работа может принести свои плоды. Она должна быть включена в программу жилищной реформы.
Например, существует передача «ЖКХ от А до Я», в которой для населения детально освещаются проблемы капремонта:
объясняется, что капремонт МКД - неотъемлемая составляющая его эксплуатации, что его своевременное проведение гарантирует собственникам безопасное и комфортное проживание;
говорится о том, что добиться полной ликвидации объемов недоремонта не получится, если в этом не будут принимать активное участие владельцы квартир;
до сведения граждан также доводится, что если капремонт будет проводиться вовремя, то капитализация повысится, поскольку стоимость квартир в доме, где он был проведен, гораздо выше, чем в ветшающем.
Исходя из того, что в последнее время количество граждан, своевременно оплачивающих ЖКУ, возросло с 65,6 % (в 2014 г.) до 76,6 % (в 2015 г.), можно сделать выводы о пользе подобных передач. Предоставлять населению информацию необходимо и по другим, не менее важным и непонятным проблемам: внедрению энергосервисных контрактов, установке приборов учета энергоресурсов.
Мнение эксперта
Для решения проблемы реформы ЖКХ необходимо дорабатывать законодательство
Астафьев С. А.
,
канд. экон. наук, доцент, зав. кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета
Какие есть способы, позволяющие решить проблемы реформы ЖКХ, добиться повышения качества предоставляемых населению услуг и снижения уровня напряженности между гражданами и сотрудниками предприятий ЖКХ на местах? В каких направлениях должна реализовываться реформа ЖКХ?
1. Источник возникающих в регионах проблем - «голова».
В столице РФ функционирование коммунальной сферы регулируется единым Министерством строительства и ЖКХ, а в Иркутской области для этих целей создали две структуры - Министерство строительства, дорожного хозяйства и Министерство жилищной политики, энергетики и транспорта. Это привело к тому, что снизилась эффективность проведения капремонта многоквартирных домов, а также реконструкции и сноса домов серии № 335 (хрущевок).
Решить проблему можно, проведя реформу аппарата управления сферой ЖКХ области.
2. Раздробленность профильных министерств стала причиной раздробленности общественных советов при них.
Как правило, такие советы работают без контроля со стороны государственных органов. Отсутствие координации с ними ведет к невозможности помочь министерствам решить проблемы, которые связаны с жильем, находящимся в аварийном состоянии, установить контроль за тарифами на коммунальные услуги, за качеством выполняемых строительных и ремонтных работ в рамках обслуживания МКД и т. д. Однако организация единого министерства и единого Общественного совета не поможет сократить количество поступающих от граждан претензий, так как руководители субъектов РФ не несут персональной ответственности за то, насколько качественно регулируется решение проблем в сфере ЖКХ.
В России создается достаточно много организаций общественного характера, задача которых - вызвать желание у органов государственной власти решать проблемы коммунальной отрасли более качественно. К таким организациям относятся: общественные советы и палаты, НП «ЖКХ Контроль», ОНФ, комиссии по защите прав потребителей, партийные структуры, занимающиеся проблемами в ЖКХ, и др. Создание новых институтов в сфере ЖКХ ведет к увеличению затрат. Формирование различных организаций требует вложения бюджетных средств, а также отнимает время у чиновников, правительства, президента. Вновь создаваемые институты, регулирующие сферу ЖКХ, имеют стремление занять свою нишу и показать, насколько они значимы, чтобы получить поддержку государства в той или иной форме (это может быть прямое финансирование, гранты, политические дивиденды и т. д.).
Для повышения ответственности руководства субъектов РФ и получения синергетического эффекта в регионах необходима реформа: разработка и постепенное внедрение принципов, методов и инструментов, позволяющих государству и обществу регулировать сферу ЖКХ. Для этого следует сформировать государственно-общественный орган, руководить которым будет заместитель губернатора. К участию в деятельности этого органа нужно также привлечь представителей профильных общественных советов при министерствах, фонда капремонта, ОНФ и других институтов. Данный орган будет ответственен за изменение количества жалоб граждан. Деятельность же его должна быть направлена на концентрацию усилий всех сил общества с целью повысить качество строительства и управления объектами жилой недвижимости.
3. На собственниках тоже лежит ответственность за то, насколько качественным является управление многоквартирными домами.
В обязанность государственно-общественных организаций, занимающихся жилищными вопросами, необходимо включить разработку системы, позволяющей составить рейтинг УК. Его будет необходимо каждый год размещать в сети Интернет (например, в ГИС ЖКХ). Формирование рейтинга должно происходить с учетом мнения граждан.
Наличие такого рейтинга в свободном доступе приведет к принятию собственниками более ответственных решений при выборе УО, при этом у них не будет повода предъявлять претензии к власти. А она, проведя такую реформу, сможет влиять на осознанный выбор граждан.
4. Необходимо продолжить работу по внесению изменений в законодательство, которые сделают возможной быструю смену одной управляющей компании на другую.
Нужно пресечь случаи подделывания подписей и оформления сразу нескольких квитанций на уровне законодательства. Для этого рекомендуется формирование муниципалитетами подконтрольных им муниципальных организаций, выступающих в качестве промежуточного звена между плохо зарекомендовавшей себя УК и новой.
Есть вероятность того, что граждане останутся довольны работой муниципальных компаний и не захотят менять их на частные. Может случиться наоборот: государственная УО окажется на одном из последних мест рейтинга, и собственники откажутся от нее. В таких ситуациях отвечать будет глава муниципального образования. На создание подобных организаций должен пойти минимум бюджетных средств.
5. Следует помнить о том, что конкуренция на рынке ЖКУ отсутствует.
Формально конкуренция есть, однако на самом деле наблюдается монополизация рынка коммунальных услуг. Монополистами являются крупные УО, которые не дают функционировать на нем небольшим компаниям и ТСЖ. С другой стороны, если небольших УК слишком много, стоимость содержания жилья тоже возрастает.
Следует на законодательном уровне утвердить механизм, позволяющий ограничить размер УО. Такая реформа приведет к слиянию небольших компаний и дроблению захвативших рынок монополистов. Цель данной реформы - сократить затраты на управление объектами жилой недвижимости и повысить качество проводимых работ и оказываемых услуг.
О решении проблемы капитального ремонта и переселения граждан из ветхого жилья в цифрах
Сейчас много говорится о капремонте и проблемах переселения граждан из жилья, находящегося в аварийном состоянии или признанного ветхим. Следствием проведения мероприятий по ликвидации безграмотности населения в жилищных вопросах стало повышение ответственности собственников жилья и увеличение собираемости средств на проведение капремонта.
Так за 2015 год объем начислений составил 303,859 млн руб., объем сборов 155,743 млн руб., разница 148,116 млн руб., а уже в 2016 году объем начислений 1026,507 млн руб., объем сборов 932,876 млн руб., разница 93,631 млн руб. За январь 2017 года объем начислений составил 13,774 млн руб., объем сборов 11,217 млн руб., разница 2,557 млн руб., это положительная тенденция на текущий год, учитывая, что разница между начислениями за месяц в предыдущие года в среднем составляла 3,6 млн руб.
Нельзя не сказать о программе переселения граждан из жилья, находящегося в аварийном состоянии, и ветхого жилья. Ниже представлена инфографика по реализации данного проекта в 2013-2017 гг.
Если приобретается жилое помещение на вторичном рынке, то период между заключением и исполнением контракта составляет 223 дня, это самый короткий срок. В случае строительства он составляет 415 дней.
Количество созданных при долевом строительстве квадратных метров жилья составило 4 113 025. Введено в эксплуатацию - 8713 тыс. кв. м, завершен нулевой цикл - 1247 тыс. кв. м, получено разрешение на строительство - 414 тыс. кв. м, завершены основные строительные работы - 314 тыс. кв. м.
В последние годы государство видит своей целью в сфере ЖКХ улучшить жилищные условия для населения, для чего реализуются программы переселения и капремонта. Однако реформы ЖКХ не должны заканчиваться на этом. Следует стремиться к формированию рыночных отношений в жилищной сфере, так как это один из основных элементов развития экономики.
Информация об экспертах
Гордеев Д. П.,
ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города».
Попов Р. М.,
руководитель юридической компании «Интел-Право», г. Дубна. Юридическая компания «Интел-Право» оказывает правовые услуги гражданам и организациям, включая брачно-семейные споры и раздел имущества, сопровождение сделок, представительство в судах, помощь при ДТП. Юридическое обслуживание организаций, арбитраж, административное судопроизводство и налоговые споры.
Астафьев С. А.,
канд. экон. наук, доцент, зав. кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета.
Основные направления совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг
Реформирование жилищно-коммунального хозяйства
План
ЛЕКЦИЯ №3
«Жилищно-коммунальная реформа в экономике города»
Правовая база:
1. Закон Российской Федерации № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», от 24 декабря 1992 года.
2. Постановление от 22 сентября 1993 года №935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг».
3. Решение городского совета от 16.06.98 № 13-100 «О Программе реформирования жилищно-коммунального хозяйства города Красноярска на 1998-2003 годы».
4. Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 года №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»
5. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 года №797 «Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»
7. Постановление от 26 мая 1997 г. N 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг».
8. Постановление от 29 августа 2005 г. № 541 О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг
9. Федеральный закон от 6 мая 2003 года №52-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг».
Литература:
1. Ю.Ф. Симонов «Экономика жилищно-коммунального хозяйства», 2008 г.
2. В.З. Черняк «Жилищно-коммунальное хозяйство: развитие, управление, экономика», 2008 г.
3. В.В. Бузырев, В.С. Чекалин «Экономика жилищной сферы», 2001 г
4. К.Н. Савин «Анализ теории и практики реформирования жилищно-коммунального комплекса России», 2006.
Необходимость реформирования ЖКХ была обусловлена рядом обстоятельств. В 80-е годы стала очевидной невозможность государственной поддержки этого объемного комплекса по размерам основных фондов, используемых энергетических и иных ресурсов, задействованных здесь работников. Возможности финансирования со стороны государства не только не позволяли обновлять материально-техническую базу ЖКХ, но и не способствовали поддержанию основных фондов на таком уровне, который бы обеспечивал удовлетворение жилищных услуг населения. Все это совпало с резким ухудшением во второй половине 80-х годов общей экономической ситуации в стране.
Для ЖКХ это выразилось в постепенном наступлении кризиса отраслей, входивших в него. Это привело и к обострению социальной ситуации. Приватизация привела к изменению социально-экономической системы в стране в целом и подхода к развитию ЖКХ в частности.
Осуществление реформ в ЖКХ в городе напрямую зависит от развития такой формы собственности, которая получила название «товарищество собственников жилья». По существу, это одна из разновидностей кооперативной собственности, возникшая в связи с изменившимися социально-экономическими условиями эксплуатации жилого фонда. Она позволяет наполнить реальным содержанием рыночные отношения, которые возникают между производителями услуг, а в перспективе это будут частные предприятия, конкурирующие между собой, и потребители услуг, но уже не физические лица, а как юридические лица, что бесспорно повысит ответственность и самих производительных услуг за их срочность и качество. Относительная новизна в экономической практике этой формы кооперации и значимость ее заставляет подробно осветить некоторые вопросы ее образования и дальнейшего развития.
Тарифы на жилищно-коммунальные услуги соединяют в себе вопросы экономического и социального характера. Если говорить об экономическом аспекте, то речь идет о том, чтобы с их помощью можно было бы обеспечить определенную окупаемость тех затрат, которые имеют предприятия ЖКХ, которые вынуждены постоянно обеспечивать население города необходимыми услугами и одновременно заботиться о ремонте, модернизации материально-технической базы своих предприятий. Однако возможности решения этой проблемы за счет только тарифов наталкиваются на ограниченный платежеспособный спрос населения, значительная часть которого живет за чертой бедности. К этому следует прибавить наличие большой армии пенсионеров, инвалидов, которые особенно остро переносят проблемы оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Это заставляет весьма внимательно отнестись к формированию тарифной политики и реализации ее на местах.
Первым законодательным актом, определяющим стратегию реформирования жилищно-коммунального хозяйства в переходный период к развитию рыночных отношений, стал Закон Российской Федерации № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 года. Закон кардинально изменил взаимоотношения между государством и гражданином в сфере ЖКХ. Закон предусматривал поэтапный переход на полную оплату жилья и коммунальных услуг потребителями в течение достаточно короткого периода времени - пяти лет.
В развитие Закона правительство 22 сентября 1993 года принимает Постановление №935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг». Постановлением утверждены сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на период с 1994 по 1998 годы. При этом предельный уровень платежей граждан (в процентах к затратам на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги) должен был ежегодно увеличиваться на 20 % и в 1998 году достичь уровня 100%оплаты населением жилья и коммунальных услуг, то есть полного погашения населением затрат на содержание и ремонт жилья и предоставление коммунальных услуг.
Таким образом, 1994 год стал отправной точкой в поэтапном переходе на полную оплату жилья и коммунальных услуг населением с предоставлением адресной дотации конкретному человеку в видежилищной субсидии. Повсеместно в городах принимались постановления органов местного самоуправления по поэтапному переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Это был сложный период. Обвальный рост цен на энергоресурсы, спад производства, массовая передача ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность способствовали снижению реальных доходов населения. Так, в 1995 году реальные доходы населения снизились на 13 %, в связи с чем рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги оказался особенно болезненным. Финансирование предприятий жилищно-коммунального хозяйства осуществлялось по остаточному принципу. Неплатежи населения, с одной стороны, и недофинансирование из бюджета, с другой стороны, ставили предприятий жилищно-коммунального хозяйства в крайне сложные условия, что, безусловно, сказывалось на качестве выполняемых работ.
Сложившаяся ситуация требовала изменения условий перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость и установления тарифов на жилищно-коммунальныеуслуги с учетомреальных доходов граждан и качества предоставляемых услуг.
Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 года №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Концепцией дана оценка реальному состоянию жилищно-коммунального хозяйства, определены причины кризиса иотмечено, что единственным способом его преодоления должно стать изменение системы финансирования, то есть переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания.
В Концепции определены основные цели реформирования жилищно-коммунального хозяйства:
Обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;
Снижение издержек производителей услуг и, соответственно, тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
Смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.
Основными способамидостижения этих целей являются:
Совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;
Переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом иего обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;
Совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;
Совершенствование системы социальной защиты населения, упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.
Концепцией предусмотрен поэтапный переход на полную оплату жилья и коммунальных услуг на период 1997-2003 годы. При этом доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг на первом этапе (1997-1998 годы) должна была возрасти с 35 до 50% и на 10% ежегодно на втором и третьем этапах (1999-2000 годы, 2001-2003 годы).
Для решения задач по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации повсеместно создаются специальные структуры: комитеты по реформированию, Департаменты ЖКХ, службы заказчика, центры субсидий, управляющие компании и т д. Органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления принимаются программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
Таким образом, с принятием Концепции реформа жилищно-коммунального хозяйства становится управляемой и контролируемой.
И тем не менее, социально-экономическая ситуация не позволила завершить переход к бездотационному функционированию жилищно-коммунальной сферы к намеченному сроку - 2003 году,
В 2000 году недофинансирование жилищно-коммунального хозяйства составило более 20 %объема необходимых средств. Для решения возникших проблем и в обеспечение перехода к новой модели устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса 17 ноября 2001 года Постановлением Правительства Российской Федерации №797 утверждена «Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы».
Основными целями
подпрограммы являются: повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования систем жизнеобеспечения населения, привлечение инвестиций в жилищно-коммунальную отрасль, улучшение качества услуг с одновременным снижением затрат, адресная социальная защита населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Достижение основных целей подпрограммы обеспечит, начиная с 2011 года, возможность устойчивого развития жилищно-коммунального комплекса без использования программных методов управления на федеральном уровне.
Основными задачами
подпрограммы являются:
Финансовое оздоровление жилищно-коммунальных предприятий путем реструктуризации и ликвидации их задолженности и доведения тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения и других потребителей до экономически обоснованного уровня, жесткого соблюдения установленных стандартов оплаты услуг населением, перехода от дотирования жилищно-коммунальных предприятий и предоставления категориальных льгот к субсидированию малообеспеченных семей, ликвидации перекрестного субсидирования тарифов;
Снижение издержек и повышение качества и доступности жилищно-коммунальных услуг, формирование инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального комплекса путем развития конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг, создания взаимосвязанных процедур тарифного регулирования коммунальных предприятий и естественных монополистов - предприятий топливно-энергетического комплекса;
Обеспечение государственной поддержки процесса модернизации жилищно-коммунального комплекса на основе современных технологий иматериалов путем предоставления бюджетных средств и государственных гарантий по привлекаемым инвестициям.
Система управления жилищно-коммунальным хозяйством города состоит из следующих звеньев:
Собственник жилищного фонда (муниципалитет, ведомство, частная фирма, товарищество, кооператив и т, д.);
Заказчики жилищно-коммунальных услуг - управляющие организации (служба заказчика, дирекция, управляющая компания и т. д.);
Подрядчики - подрядные организации, обеспечивающие предоставление жилищно-коммунальныхуслуг (предприятия жилищно-коммунального комплекса всех форм собственности);
Потребителиуслуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья и другие организации, получающие жилищно-коммунальные услуги в соответствии с заключенными договорами.
Для муниципального жилья, в зависимости от его размеров (численности), управление может осуществляться:
Администрацией самостоятельно;
Администрацией через службу заказчика;
Администрацией через управляющую компанию;
Через товарищества собственников жилья - ТСЖ (самоуправление).
Для приватизированного жилья, частного жилья управление эксплуатацией и содержанием жилья могут осуществлять:
Муниципальные предприятия (учреждения) с функциями служб заказчика;
Товарищества собственников жилья;
Частные фирмы.
Службы заказчика могут быть организованы как:
Муниципальное унитарное предприятие - управляющая компания;
Муниципальное учреждение.
Муниципальноеунитарное предприятие для осуществления своей деятельности должно быть заинтересовано в расширении объема обслуживания жилищного фонда и объектов ЖКХ муниципальной игосударственной собственности, товариществ собственников жилья, в выборе самого эффективного подрядчика для выполнения работ и предоставления услуг, в системе эффективного контроля за деятельностью подрядных организаций.
Организация муниципального учреждения - более простая форма управления, но при этом учреждение финансируется за счет средств бюджета и экономически не заинтересовано в решении вышеперечисленных задач.
Деятельность службы заказчика направлена на предоставление жилищно-коммунальныхуслуг, и затраты на ее содержание должны входить в их стоимость и учитываться в договорах с предприятиями, организациями, предоставляющими эти услуги.
Практика показывает, что удорожание стоимости услуг при таком способе содержания службы заказчика не превышает 3-5 % затрат на их производство.
Кроме того, деятельность службы заказчика может частично финансироваться за счет средств местного бюджета (смешанное)
Выбор формы организации и финансирования службы заказчика осуществляется местной администрацией. Службы заказчика должны, обеспечивать:
Проведение технических осмотров зданий и других объектов муниципальной собственности, составление планов текущего и капитального ремонта, реконструкции зданий, сооружений и инженерных коммуникаций;
Подготовку и проведение конкурсов на обслуживание жилищного фонда, на выполнение капитального ремонта;
Заключение договоров с подрядными организациями, предприятиями поставщиками коммунальных услуг;
Осуществление систематического контроля и оценку соответствия качества предоставляемых услуг, выполняемых работ уровню, предусмотренному в договоре;
Оплату услуг, предоставляемых предприятиями ЖКХ, в соответствии с заключенными договорами и
с учетом штрафных санкций;
Учет и проверку выполнения договоров найма и аренды жилых и нежилых помещений;
Разработку предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для ремонта и содержания жилищного фонда:
Сбор установленных платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, предоставление льгот и жилищных субсидий отдельным категориям граждан;
Представление интересов собственника по его поручению в государственных и других учреждениях, а также в товариществах собственников жилья.
Подрядная организация должна обеспечивать своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.
Подрядные организации освобождаются от несвойственных им регистрационно-учетных функций, паспортно-учетнойработы, сбора платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, оформления льгот и субсидий и от других форм социального обслуживания населения.
Функции управляющей компании могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы и быть предметом заинтересованности, в том числе, и для частного капитала (со становлением в этом секторе экономики реальных договорных взаимоотношений).
Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе - уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Представляется целесообразным отказаться от существующей в некоторых городах Российской Федерации практики введения системы прямых платежей за коммунальные услуги ресурсоснабжающим предприятиям жилищно-коммунальногохозяйства, поскольку такой порядок платежей никогда не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.
Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений.В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд закреплен за муниципальными унитарными предприятиями в хозяйственном ведении или за муниципальными учреждениями в оперативном управлении. Договорные отношения между организациями такой правовой формы и муниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе указанных организаций, причем как муниципальная, так и приватизированная доля общего имущества собственников жилых помещений.
Привлечение частного бизнеса к управлению муниципальным жилищным фондом исключает такую форму правоотношений. Для того, чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Муниципалитет как собственник жилищного фонда (его части в виде неприватизированных квартир) должен заключать с управляющей компанией договор на управление жилищным фондом в форме договора возмездного оказания услуг. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Доля муниципалитета в жилищном фонде находится на балансе у специализированной муниципальной службы (управление жилищно-коммунального хозяйства и т. п.) или в городской казне. Управляющая организация учитывает переданный ей в управление жилищный фонд на балансе и информирует соответствующие службы органов местного самоуправления об изменениях баланса.
Проведение конкурсного отбора подрядчиков для обслуживания жилья и проведения капитального ремонта обеспечивает повышение эффективности использования финансовых ресурсов.
Целесообразно также проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).
Внедрение основанных на развитии конкуренции принципов управления жилищным фондом и предоставления жилищно-коммунальных услуг создает предпосылки для приватизации муниципальных жилищных предприятий. Первым этапом приватизации должно стать акционирование.
Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом окажет существенное влияние на внедрение альтернативных новых технологий в сфере тепло- и электроснабжения, позволяющих осуществлять обслуживание относительно небольших групп потребителей. Это будет способствовать развитию конкуренции в сфере энергоснабжения. Управляющая компания будет иметь возможность рассматривать альтернативные варианты - создать собственный локальный источник энергоснабжения или воспользоваться услугами системы централизованного энергоснабжения.
Специализация расчетно-кассовых центров должна заключаться в оперативном ежемесячном расчете платежей населения в зависимости от реального потребления жилищно-коммунальных услуг. Это предполагает наличие специализированной информационно-вычислительной базы. Поэтому в городах, где существуют несколько управляющих компаний, функции по проведению расчетов по платежам населения целесообразно передавать на условиях подрядного договора специализированным расчетно-кассовым центрам, которые собирают всю информацию по платежам, осуществляемымпотребителями предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, в муниципальных образованиях, где управление муниципальным жилищным фондом осуществляет одна управляющая компания, расчетно-кассовый центр может создаваться как структурное подразделение этой компании.
Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к развитию конкуренции в двух направлениях;
Конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;
Конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.
Импульсом для развития конкуренции в этих направлениях должно служить формирование многообразия объединений собственников жилья.
Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.
